Il costo del notaio per la compravendita e il mutuo

Nella compravendita immobiliare, il notaio attesta che chi vende sia legittimo proprietario del bene e sullo stesso non gravino formalità pregiudizievoli, ovvero non devono gravarvi ipoteche e altri vincoli, quali per esempio un pignoramento, un sequestro oppure una domanda giudiziale. Presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare esegue le visure ipotecarie: verifica in via preliminare il regolare accatastamento e che non sia incorso abusivismo edilizio.

Alla situazione giuridica dell’immobile negli ultimi vent’anni fa riferimento la procedura, un termine non casuale poiché il c.c. stabilisce che, decorso il predetto termine, maturi l’usucapione. Completato l’iter, il notaio stila l’atto di compravendita e fissa la stipula, in cui fornisce ogni delucidazione richiesta da ambo parti, comportandosi in maniera imparziale. Egli soprassiede all’esistenza di vincoli ostacolanti e risponde in prima persona delle proprie decisioni.

Il costo del notaio per la compravendita e il mutuo

Quando in concomitanza all’acquisto della casa viene richiesto un mutuo, occorre avvalersi della consulenza notarile: altro non è che l’onorario per i due atti, di mutuo e compravendita. È direttamente proporzionale al prezzo stabilito dell’immobile e all’ipoteca, pattuita come garanzia del finanziamento bancario, solitamente il doppio dell’importo del mutuo richiesto. Quanto maggiore sarà il prezzo dell’immobile e il corrispettivo del mutuo, tanto più aumenterà il costo notaio. Laddove sia applicabile il criterio del Prezzo-Valore, gli onorari relativi alla compravendita sono riducibili del 30 per cento.

Il cosiddetto “prezzo valore al rogito” è stato introdotto dalla Legge Finanziaria n. 266/2005 e prevede che il carico fiscale sulla casa non venga calcolato per l’acquisto, ma, come detto poc’anzi, sul valore catastale. Questo sistema risulta conveniente per chi compra, in quanto di norma inferiore all’effettivo valore di mercato: raramente accade il contrario.

Il carico fiscale

All’importo si aggiungono le tasse da versare all’erario, che variano in misura rilevante se:

• L’acquisto avviene da un privato o un’impresa costruttrice
• Si tratta di prima o seconda casa
• L’immobile è a scopo abitativo oppure commerciale

Il nuovo proprietario può richiedere al notaio che la base imponibile, necessaria per determinare l’imposta catastale, ipotecaria e di registro sia definita secondo il valore dell’immobile inserito in catasto, indipendentemente dal prezzo notificato dalle parti nella compravendita: è obbligatorio riportare pure il valore catastale. Qualora l’operazione sia soggetta a tassazione sulla base di quest’ultimo, si decurtano del 30 per cento le tariffe notarili. A ogni modo, per l’acquisto di una prima o di una seconda abitazione da privato, il calcolo dell’onere contributivo risulta abbastanza elementare. È sufficiente infatti determinare il valore dichiarato in catasto dell’immobile, moltiplicando la relativa rendita per 115,5 se si tratta della prima casa o 126 se della seconda. Le imposte da versare sono allora pari a:

• per la prima casa: rendita catastale moltiplicata per il 2 per cento (imposta di registro), più 100 euro (50 di imposta fissa ipotecaria e altri 50 di imposta fissa catastale);
• per la seconda casa: rendita catastale moltiplicata per il 9 per cento (imposta di registro), più 100 euro (50 di imposta fissa ipotecaria e altri 50 di imposta fissa catastale);

“L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” – si legge infatti sul sito dell’Agenzia delle Entrate – consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro. Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna”.